Почему это важно

Строительство дома регулирует договор строительного подряда (Гражданский кодекс РФ, глава 37). Если подрядчик — компания, а вы строите дом для себя, дополнительно действует Закон о защите прав потребителей.

Закон задаёт только общие рамки. Сроки, цена, материалы и ответственность прописываются в самом договоре. Чего в нём нет, того вам никто не должен.

Простая аналогия: договор похож на рецепт. Если в нём написано «добавить мясо», никто не обязан класть говядину, а не субпродукты.

1. Стороны договора

Что проверить:

• С вами заключает договор юрлицо или ИП, а не «частный мастер» по расписке.

• ИНН и ОГРН совпадают с данными в открытых реестрах (ФНС, сервисы проверки контрагентов).

• Подписывает руководитель или сотрудник по доверенности. Попросите показать её.

🚩 Красный флаг: договор с физлицом «от бригады» или компания, зарегистрированная месяц назад.

2. Предмет договора: что именно строят

Здесь должен быть конкретный объект, а не «жилой дом».

Что проверить:

• Ссылка на проект (номер, название, площадь, этажность) и приложенные чертежи.

• Адрес и кадастровый номер участка.

• Технология: каркасный дом, и указано, какой именно каркас.

🚩 Красный флаг: «Подрядчик обязуется построить дом площадью около 120 м²» без проекта в приложении.

3. Комплектация и материалы

Здесь бывает больше всего споров. «Утеплитель» может быть на 30% дешевле того, который показывали в офисе.

Что проверить в приложении:

• Толщина утеплителя в стенах, кровле и перекрытиях. Для Сибири от 200 мм в стенах, для МО от 150 мм.

• Марка или класс материалов: утеплитель, плёнки, пиломатериал.

• Влажность древесины. Нужна камерная сушка, это прописывают отдельно.

• Окна и двери: профиль, количество камер, стеклопакет.

• Что входит, а что не входит в цену.

🚩 Красный флаг: «материалы по выбору подрядчика» или «аналогичного качества» без критериев аналогичности.

4. Смета и цена

Что проверить:

• К договору приложена детальная смета по этапам и позициям, а не одна строка «дом — 3 500 000 ₽».

• Цена твёрдая (фиксированная) или приблизительная. По ГК РФ, если в договоре цена твёрдая, подрядчик не может требовать её увеличения. Исключения закон оговаривает отдельно.

• В каких случаях цена может меняться и как это согласуется (только допсоглашением с вашей подписью).

• Включены ли доставка, разгрузка, вывоз мусора, бытовка, электричество на стройке.

🚩 Красный флаг: «Цена может быть скорректирована в связи с изменением рыночной стоимости материалов» без ограничений.

5. Сроки: начало, этапы, окончание

Что проверить:

• Конкретные даты или срок в днях от понятного события (например, «от даты первого платежа»).

• График по этапам: фундамент, каркас, кровля, контур, отделка.

• При каких условиях сроки сдвигаются. Погода — нормальная причина, но она должна быть описана конкретно, а не как «иные обстоятельства».

🚩 Красный флаг: «Срок выполнения работ — ориентировочно 3 месяца».

6. Порядок оплаты

Самый безопасный вариант — оплата по факту выполненных этапов.

Что проверить:

• Размер аванса. Разумно 10–30%, большая предоплата — повышенный риск.

• Привязка каждого платежа к подписанному акту этапа.

• Если стройка идёт в ипотеку, узнайте про счёт эскроу. Для ИЖС в ипотеку с подрядчиком такая схема в ряде случаев обязательна (требования нужно сверить с банком и действующим законом).

• Все платежи идут на расчётный счёт компании, а не на карту.

🚩 Красный флаг: «100% предоплата за материалы» или просьба перевести деньги на карту директора.

7. Приёмка работ

Что проверить:

• После каждого этапа подписывается акт выполненных работ.

• У вас есть право пригласить независимого технадзора или эксперта.

• Сколько дней у вас на проверку и как оформляются замечания.

• Скрытые работы (утеплитель, плёнки, узлы) принимаются до того, как их закроют обшивкой. С фото.

🚩 Красный флаг: «Работы считаются принятыми, если заказчик не подписал акт в течение 1 дня».

8. Гарантия

Что проверить:

• Отдельные гарантийные сроки на конструктив (каркас, фундамент, кровля) и на отделку/инженерию.

• Что считается гарантийным случаем и сроки устранения дефектов.

• Кто оплачивает экспертизу при споре.

Для строительного подряда закон устанавливает предельный срок обнаружения недостатков в 5 лет, если договором не предусмотрено иное (ст. 756 ГК РФ) (формулировку лучше уточнить у юриста).

🚩 Красный флаг: гарантия «1 год на всё» или гарантия, которая упоминается только устно.

9. Ответственность и неустойки

Что проверить:

• Неустойка подрядчика за просрочку, например % от цены за каждый день.

• Ответственность симметрична: если с вас штраф за просрочку оплаты, то и с подрядчика за просрочку работ.

• Кто отвечает за сохранность материалов и объекта до сдачи.

🚩 Красный флаг: штрафы прописаны только для заказчика.

10. Расторжение договора и споры

Что проверить:

• В каких случаях вы можете расторгнуть договор (например, просрочка больше N дней) и как возвращаются деньги за невыполненные работы.

• Порядок претензий: сроки ответа.

• Подсудность. Для потребителя удобнее суд по месту жительства, и закон даёт такое право. Пункт «споры только в суде по месту нахождения подрядчика» его не отменяет, но может запутать.

🚩 Красный флаг: «при расторжении по инициативе заказчика аванс не возвращается»

Совет: возьмите договор домой на пару дней. Нормальный подрядчик не торопит с подписью.
Если сомневаетесь, консультация юриста стоит намного меньше, чем ошибка на миллионы.

Прозрачный договор с STRUKTURA

Мы не прячем важное в мелкий шрифт:

• фиксированная цена в договоре;

• детальная смета и спецификация материалов в приложении;

• поэтапная оплата по актам;

• письменная гарантия.

Строим каркасные дома под ключ в Москве и МО, Новосибирске, Томске, Кемерово и на Алтае — от 2,95 млн ₽.

👉 Запросите образец договора и смету на struktura-house.ru и проверьте его по этому чек-листу.